인천광역시 서구

가. 지구단위계획의 개념

• 법적 정의
  • 지구단위계획은 「국토계획법」 제2조에 따라 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획이다.
• 일반적 정의
  • 도시계획과 건축계획의 중간적 계획으로 상세한 도시계획이면서 집합적 건축계획에 관한 입체적 계획으로 개별 건축이 이룰 수 없는 구역 전체의 바람직한 환경을 조성하고, 도시 전체에 대한 개략적 도시계획을 구역 특성에 맞게 구체화할 수 있는 계획이다.

나. 지구단위계획의 위상

• 지구단위계획은 용도지역․ 지구의 세분에 대한 권한과 건폐율․ 용적률 등의 제한 규정을 가짐으로서, 도시기본계획의 하위계획으로서 미시적인 도시계획 관리 역할을 수행한다.
• 도시기본계획등 상위계획과 관련계획에 나타난 정책적 기조를 반영하고, 건축계획의 상위계획으로 개별 건축행위에 대한 규제 역할을 담당하는 중간단계의 계획이다.

  <도시계획 체계에서의 지구단위계획의 위상>

  

• 지구단위계획 수립절차
  • 아래의 수립절차는 지구단위계획 입안 및 결정의 일반적인 절차이며, 시장이 직접입안 및 결정할 수 있다.
  • 주민이 입안을 제안하는 경우에는 제안한 지역의 대상 토지면적(국․공유지 면적 제외)의 3분의 2이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 한다.
    • 제안한 날로부터 45일 이내 반영여부를 통보하여 함(다만 부득이한 경우 1회에 한하여 30일 연장할 수 있음)
    • 도시관리계획 입안제안 내용에 대하여 반영할 것인지 결정함에 있어 필요시 지방도시계획위원회 자문을 거칠 수 있음
  • 세부 내용은 「지구단위계획수립지침」 및 「도시․군관리계획수립지침」의 도시․군관리계획의 입안 및 결정절차에 따른다.

    <지구단위계획 입안 결정 절차>

    

• 계획의 주요내용

  지구단위계획 주요내용을 구분, 항목, 주요내용으로 나누어 나타낸 표

  구분	항목		주요내용
  1.기초조사 및 분석	① 자연환경		지형, 지세, 기상, 수계 등 조사
  	② 인구 및 산업현황		상주인구, 가구규모, 취업인구 등 인구 및 산업관련 현황 조사
  	③ 토지소유 및 이용현황		토지의 소유, 지목, 이용 상태 등 조사
  	④ 건축물현황		건축물의 용도, 층수, 구조, 용적률, 배치, 형태, 색채 등 건물현황 조사
  	⑤ 교통현황		도로, 차량, 보행자, 교통시설 등 교통관련현황조사
  	⑥ 기반시설현황		의료, 보건, 사회복지, 교육, 문화, 체육시설, 공원·녹지 등 구역내외의 상‧하수도, 에너지공급 등 공급처리시설 현황조사
  	⑦ 도시계획현황 및 관련계획		용도지역·지구·구역, 도시‧군계획시설 현황, 기타 상위 및 관련계획 검토
  	⑧ 가로시설물 및 조경환경		가로시설물․조경 등
  	⑨ 문제점 및 잠재력 분석
  2.기본구상	① 과제정립 및 목표설정		구역 내 문제점 유형화 및 도시정비적 측면에서 인접지역을 고려한 정비방향 제시
  	② 기본방향 및 지표설정		도시계획 및 설계의 제어요소 등 법적사항 검토 포함
  	③ 토지이용체계구상		공간구성체계설정·토지이용구상안 작성
  	④ 교통동선 체계구상		이용자의 이용체계구상 ·토지이용에 따른 기능별 교통동선 체계구상
  	⑤ 공원·녹지체계 구상
  3. 부문별 계획	① 용도지역지구계획	세부토지이용	도시계획의 내용을 구체화한 대상구역의 토지이용계획
  		용도지역‧지구세분
  	② 교통 처리계획	교통분석 및 동선	대상구역 및 주변지역의 차량 및 보행자에 대한 교통처리계획 및 시설계획 교통량예측 및 배분 포함
  		교통시설
  		교통처리
  		교통시설의 배치와 규모계획
  	③ 공원녹지 계획	공원·녹지	대상구역 및 주변지역의 공원녹지시설계획 생태도시 조성방향 포함
  		공원·녹지시설의배치와 규모계획
  	④ 기반시설 계획	공급처리시설 용량 예측	상수도 및 하수도, 전기・통신계획 및 에너지(Gas등)소요량 예측
  		에너지 등 자원의 절약 및 재활용 계획	지역에 적합한 에너지 등 자원에 대한 절약 및 재활용 계획, 조정계획
  		생활환경시설 계획	지역에 적합한 생활환경시설에 대한 계획 및 조정계획
  		기타 도시기반 시설 계획	지역에 적합한 도시기반시설에 대한 계획 및 조정계획
  		도시기반시설의 배치와 규모계획	각종 도시기반시설에 대한 규모 및 배치계획 및 조정계획
  	⑤ 가구 및 획지계획	가구 및 획지계획	기존 대지규모 및 용도지역․지구에 적합한 가구 및 획지규모에 대한 계획 및 조정계획
  		가구 및 획지 조정계획
  	⑥ 건축물에 관한계획	건축물 용도	가구 및 획지조정계획에 따른 건축물 및 시설배치, 용도, 밀도, 높이, 형태, 색채 및 건축선에 대한 계획
  		건축물 밀도
  		건축물 높이
  		건축물 배치 및 건축선
  		건축물의 형태 및 색채
  		기타	공동개발 및 합벽건축, 대지안의 공지, 공개공지 등
  	⑦ 경관계획	도시경관구조 분석	건축물의 색채와 외부환경에 대한 계획 도시 내 주요간선도로 등 도시의 경관축을 이루는 가로변의 건축물이나 수목, 조형물에 대한 조성지침 보행자를 위한 가로환경 및 가로시설물에 대한 계획
  		도시 축별 경관 계획
  		건축물 외관 계획
  		색채계획
  		기타 역사·문화·경관계획 등
  	⑧ 특별계획구역계획		지구단위계획에 의하여 특별계획구역을 지정한 경우 특별계획구역별 지정목적, 계획방향, 개략적인 계획 지침 등
  	⑨ 주요지구 스케치 모델계획		건축규모 및 공간계획의 예시
  	⑩ 환경관리계획		환경보전 및 관리계획·재해방지계획
  4. 시행계획	① 도시계획결정		지구단위계획의 결정내용 및 절차포함
  	② 집행계획		단계별 시행계획 포함

  ※ 자료 : 국토계획 표준품셈. 산업통상자원부(2020.1)